従業員のアルバイトなどの副業を許可する会社が増えている影響のため、今年は「２箇所以上の給与収入がある方」の確定申告の相談が増えています。
そのほかに、「不動産投資をしたサラリーマンの方」の確定申告についての依頼や相談も、ここ数年とても増えています。
そのような方のために、今回のテーマは『不動産投資をしたサラリーマンの確定申告』についての記事です。
確定申告とは？
確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じたすべての所得の金額を計算し、確定申告書を作成し、税務署へ申告して納税をすることです。
サラリーマンで、不動産投資による家賃収入がある方は、「給与の所得」と「不動産の所得」との合計額で、所得税だけでなく、個人住民税も決まるので、会社ではなくご自身で、税務署に確定申告を行う必要があります。（会社での年末調整を上書きするようなイメージです）
確定申告はいつするの？
毎年の2月16日から3月15日までの間に、自分の住んでいる住所を所轄する税務署に対して、確定申告書を提出することになります。
ただし、税金が還付になる場合には、年明けの1月4日から提出することができます。
早く提出すればするほど、税務署からの還付金の入金が早くなります。
確定申告は必ずしないといけないの？
確定申告は『しなければならない人（義務）』と『しなくてもよい人（任意）』に別れます。
不動産投資をしたサラリーマンの確定申告
※わかりやすくするために、一部の例外を除いてあります。
不動産の「所得金額」の計算方法
確定申告が『義務』か『任意』か判定をするための、「所得金額」の計算は、下記の計算式により計算します。
※「入金」＝「収入」 「出金(支払)」＝「経費」ではありません。（詳しくは下記を参照して下さい）
収入
- 家賃収入
- 共益費収入
- 礼金収入
- 更新料収入など
経費
- 建物部分の減価償却費
- 借入金の利息支払
- 固定資産税や不動産取得税
- 火災保険料
- 修繕費
- 管理費や修繕積立金
- 不動産屋への仲介手数料
- 投資のためのセミナー費などの必要経費
当事務所の確定申告サービス案内
不動産投資をしているサラリーマンがすべき「収支計算」
不動産投資をしている方は、年が明けたら、ご自身で必ず『収支計算』をして下さい。
複数の物件を持っている場合には、「物件ごと」に計算することをおススメします。
1年間に「入金されたもの」と「支払ったもの」を集計するだけです。
不動産投資の「収支計算」の計算
収支計算は、下記の計算式で計算します。
入金
- 家賃収入
- 共益費収入
- 礼金収入
- 更新料収入など
- 敷金収入
出金
- 不動産の購入費や購入のための費用
- 借入金の元本返済
- 借入金の利息支払
- 固定資産税や不動産取得税
- 火災保険料
- 修繕費
- 管理費や修繕積立金
- 不動産屋への仲介手数料
- 投資のためのセミナー費などの必要経費
- 敷金の返金
なぜ、収支計算をしなければならないの？
作成した『収支計算』の一部を修正して、税金を計算するための『所得計算』をすることができるのが、一つの理由です。
ただし、本当の理由は、別にあります。
将来のために自らリスクを取って、多額の投資したのですから「いくら投資して、いくら回収したのか」をきちんと年度ごとに記録しておくことは、とても大切なことです。
毎年「得しているのか？損しているのか？」「計画や予定通りなのか？」「想定外のことはあったのか？」などを、毎年把握できるだけでなく、購入時のパンフレットに書いてある「表面利回り」ではなく、管理費や税金などをキチンと反映した「実質利回り」が、どのくらいになっているのかを確認することにもなります。
さらに、毎年の収支を累計することにより、この不動産投資は、「トータルでどのくらい回収した？」のか「回収まで何年ぐらいかかる？」なども、把握することもできるようになります。
そして、近い将来、物件を売るという選択の時期もくるかもしれません。
その時に、累計の収支などをもとに『損益分岐点である売却価格』を計算することができ、売却のときの大切な判断データとなります。
毎年の収支計算を一切しない！という、ザル勘定での投資は絶対にいけません!
収支計算は、難しいものではありませんので、購入した最初の年に、1つのエクセル表を作成し、毎年通帳などを確認しながら、それに数字を入力するだけで十分です。
さらに、この収支計算表を上手に作れば、確定申告もわずかな時間で簡単にすることができますので、自分で工夫して作成するか、税理士によっては作成してくれますので、依頼してみて下さい。
不動産投資している方からの質問事例
所得がマイナスだから、確定申告をしてないけど大丈夫？
所得がマイナスの場合には、確定申告すれば、所得税が還付されることもあります。
さらに、その確定申告により、5月頃に決定する1年間の住民税額も自動的に減少することにもなります。
これらのメリットも、投資の立派な果実です。きちんと確定申告をするようにしましょう。
不動産投資を始めてから所得があるのに、今まで確定申告したことないけど、今まで税務署から一切連絡ないけど大丈夫？
税務署から確定申告について、手紙や電話などの連絡が、今のところ無くても、将来ずっと無い訳ではありません。
通常の税務調査は、過去3年～最大7年分をさかのぼって行われます。
簡単に言うと、税務署は申告漏れなどを把握してから、数年間待ってから調査することが多くあります。（税務署内では、このことを隠語で「ネカセ」と呼ばれています。ちなみに、脱税などの申告漏れに関する税金の時効は最大7年となります。）
税務署から無申告を「指摘されてから申告する」のと、「指摘される前に自主的に申告する」のとでは、罰金なども異なりますので、早めの自主申告をおススメします。
確定申告したら、不動産投資のことが会社にバレそうな気がして、しなかったけど大丈夫？
不動産所得が２０万円を超える場合には、確定申告をしなければなりません。
確定申告するときには、確定申告書の第二表の下段の「住民税」欄の「給与・公的年金に係る所得以外の所得にかかる住民税の徴収方法の選択」の項目を「自分で納付（普通徴収）」に○マークをすれば、ほぼ勤務先にバレることはありませんので、安心して確定申告をして下さい。
新たに次の物件を買おうとしたら、融資する銀行から確定申告してないと融資出来ないと言われたけど、どうしたらいいの？
不動産の所得がマイナスだからと確定申告をしないと、融資の審査のときに提出する「課税証明書」などには、当然ですが、給与収入の分しか記載されず、不動産の収入は一切記載されません。
融資する金融機関は、本人の収入金額によって、いくらまで融資ができるかを審査することになるので、確定申告しないと収入金額が少なく見えるので、「融資限度額が下がる」「融資の金利が上がる」などの副作用があります。
不動産投資を拡大される方は、赤字でも期限後でもよいので確定申告をした方がよいでしょう。
投稿者プロフィール
- 盛永崇也(東京の神田で開業している税理士/行政書士事務所の代表)
「税務相談/税務顧問や経理経営支援/法人申告・確定申告・給付金申請・相続手続の代行/法人設立や廃業支援や代行」など、法人個人を問わず、お金にまつわる様々なサポートをさせて頂いております。
