東京神田にある完全税理士対応の税理士事務所

不動産の家賃収入がある方の確定申告のしかた

会社経営者の方がご自宅などを事務所として会社に賃貸したり、会社員や個人事業主の方には、個人で投資用のマンションなどを賃貸している方も多くあります。
もちろん所得を得ている以上は、所得税が課税されます。今回は、不動産を賃貸している場合に発生する不動産所得についてご説明します。

確定申告が必要か不要か

不動産を賃貸したことにより家賃収入がある場合には、原則として確定申告しなければなりません。
ただし例外として、会社員や年金収入の方下記の算式により計算した金額が20万円以下である場合には確定申告をする義務はありません。
20万円以下であるかは計算しなければ分からないため、結局は計算は必ずやる事になります。
ここでよくある勘違いですが、医療費控除の適用を受け還付金を受け取るためにあえて確定申告をしようとする場合他の収入があるなどのために不動産所得の金額にかかわらず確定申告の義務がある場合に、不動産所得の金額が20万円以下だからといって確定申告書の不動産所得の欄に記載せずに税金を計算することはできません。
あくまでも、この20万円以下の場合の確定申告不要の制度は、副業などで少額所得がある人が、納税者と税務当局双方の申告事務を軽減するために確定申告しなくてもよいという制度です。

確定申告が不要な場合
  • 「会社員や年金生活者の方」で「上記の計算式により不動産所得が20万円以下の場合」

(例外)
同族会社の役員及びその家族などは、その同族会社から不動産賃貸料などを受け取っている場合には、 たとえこれらの所得金額が20万円以下であっても確定申告が必要になります。

確定申告が必要な場合or申告した方が良い場合
  • 自営業者の方や株や不動産の売却などで確定申告しなければならない場合
  • 医療費控除やふるさと納税などで確定申告をしようとする場合
  • 大きな修繕が発生した場合などで不動産所得が赤字になる場合(還付がある可能性がある)
  • 青色申告の届出を提出している場合(毎年確定申告を期限までにしないと青色申告の得点を受けられなくなることがある)

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算方法は下記の2通りの方法があります

発生主義
(白色申告者・青色申告者)
発生主義とは「現金の収入や支出のタイミング」には関係なく、「収入や支出の事実が確定した時点」の日付で計上する会計方法
→「現金や預金の動き+収入支出の事実が確定した帳簿」の記載が必要となります

現金主義
(青色申告者のうち事前に下記の届出書を提出した人)
現金主義とは「現金の収入や支出のタイミング」の日付で帳簿をつける方法
→「現預金の入金や支払日」を収入した日や支出した日と考えて計算する方法

この適用を受ける場合には青色申告特別控除10万円のみとなります(65万円の適用は不可)

現金主義の計算をするための条件

  • 青色申告であること
  • 小規模事業者であること(前々年の合計所得が300万円以下)
  • 事前に下記の届出書を出していること

不動産所得の必要経費の計算方法

租税公課
  • 賃貸している不動産の固定資産税・都市計画税など(賃貸している部分にかかる部分のみ)
  • 発行した領収書や賃貸借契約書に添付する収入印紙代
損害保険料
  • 賃貸している不動産の火災保険、地震保険など(賃貸している部分にかかる部分のみ)
修繕費
  • 原状回復や維持管理のための内装工事費用など
    ※工事費用のうち耐震補強やフルリノベーションなど、現在の建物の価値を増したり使用期間を伸ばしたりする工事は修繕費ではなく固定資産となり減価償却により耐用年数の期間の必要経費となります。

減価償却費
  • 建物や造作設備などの価値が経年により下がるのを見積もって計上する経費です。
    原則として耐用年数表に基づき定額法という方法により計算します。
  • 例えば、耐用年数が20年の建物が1000万円の場合には1年で50万円の価値が下がるので、この分が減価償却費として計上します。
  • 耐用年数は建物の構造や用途によって細かく区分されています
  • 法人税と異なり年によって減価償却を計上したり、計上しなかったり、少なく計上したりは出来ません。(毎年一定額の計上が義務)
  • 中古の資産を取得した場合には、耐用年数を基準として一定の算式により耐用年数を短縮して計算します。

借入金の利子
    • 金融機関などへ支払った金額のうち借入金の利子の部分(元金部分は除く)
    • 不動産所得が赤字の場合、土地等を取得する際に要した借入金利子は、必要経費にはなりまん。
地代家賃
    • 賃貸している物件の土地の支払地代や転貸している場合の支払家賃
修繕費
    • 原状回復や維持管理のための内装工事費用などです。ただし、耐震補強やフルリノベーションなど、現在の建物の価値を増したり使用期間を伸ばしたりする工事は修繕費ではなく固定資産となり減価償却として必要経費となります
損害保険料
    • 賃貸物件にかかる火災保険・地震保険などです
支払手数料
  • 賃貸物件の管理代行手数料・入居者からの家賃集金業務手数料・銀行の振込手数料・税理士に支払った申告報酬などの手数料も必要経費になります。
その他の経費
  • 賃貸物件の共用部分の水道光熱費や家賃管理のために必要な事務用品やパソコンなどの費用・打ち合わせのための交通費や会議費用など
給与賃金
  • 賃貸アパートなどの定期的な清掃などのためのパート・アルバイト費用
    ただし、本人と生計を一にする親族への給与は事業的規模の賃貸事業を行っており、かつ事業専従者に該当する場合のみ認められているため、必要経費とするためには下記の要件や続きが必要となります。

青色申告特別控除

青色申告の概要

所得税の申告では、納税者が自分で所得金額と税額を計算し納税するという申告納税制度をとっているため、1年間の収入金額や必要経費に関する日々の取引の状況を記録し、書類を保存しておく必要があります。
そこで、記帳をして申告をする人については、その事務負担などを考慮して青色申告特別控除などの特典を設けて記帳を推進しようとする制度です。
なお、この青色申告ができる人は、 不動産所得、事業所得、山林所得のある人です。

青色申告の申請手続

(1) 原則
新たに青色申告の申請をする人は、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出
(2) 新規開業した場合(その年の1月16日以後に新規に業務を開始した場合)
業務を開始した日から2か月以内に「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出

青色申告を受けるための帳簿とは

青色申告の記帳は、
(原則)
年末に貸借対照表と損益計算書を作成することができるような正規の簿記により作成されたもの
(例外)
現金出納帳、売掛帳、買掛帳、経費帳、固定資産台帳のような帳簿を備え付けて簡易な記帳でも可能

青色申告の特典

現状では細かいものも含めると50以上の特典がある言われていますが、主なものは下記の通りです。

  1. 青色申告特別控除
  2. 青色事業専従者給与
  3. 貸倒引当金の計上
  4. 減価償却の特別償却など

青色申告特別控除

65万円控除(電子申告しない場合には平成32年度から55万円に引下げ予定)
不動産事業が事業的規模である場合次の4要件を満たす場合

  • 不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること
  • 取引について正規の簿記の原則により記帳していること
  • その記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付していること
  • この控除の適用を受ける金額を記載して法定申告期限内に確定申告書を提出すること
10万円限度
  • 事業的規模に満たない場合
  • 正規の簿記の原則により記帳されていない場合
  • 確定申告書に貸借対照表が添付されていない場合

確定申告期限までに確定申告書の提出をしなかった場合

不動産所得の事業的規模とは

  1. 貸間、アパート等については、独立した室数がおおむね10室以上であること
  2. 独立家屋の貸付については、おおむね5棟以上であること
  3. この他にに収入金額や床面積などにより判定することもできます。

確定申告書の提出

1年間の収支を記載した書類を作成して、その不動産所得の金額を確定申告書に転記して所得税額を計算する

青色申告の場合

白色申告の場合

主な記帳オンラインソフトの比較

名称 会社名 月額(税抜) 年額(税抜)
MFクラウド 株式会社マネーフォワード 800円(サポートなし) 8,800円(サポートなし)
17,200円(サポートあり)
クラウド会計ソフト freee freee株式会社 980円(サポートなし)
1,980円(サポートあり)
9,800円(サポートなし)
19,800円(サポートあり)
やよいの青色申告オンライン 弥生株式会社 なし 8,000円(サポートなし)
12,000円(サポートあり)
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